O Superior Tribunal de Justiça decidiu, ao julgar o REsp 1.247.020,
que o devedor contumaz pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes o
valor da taxa condominial, além da multa moratória de 2%.Trata-se de
importante decisão para o resgate da combalida situação financeira da
maioria dos condomínios.
No âmbito do condomínio edilício, o Código Civil dispõe sobre a
aplicação de dois tipos de multas: a moratória de 2%, cuja finalidade é
sancionar a impontualidade do condômino, que tem como fato gerador o
retardamento da execução da obrigação específica de pagar a taxa
condominial, e a multa compensatória, destinada a compensar ou reparar o
condomínio pelo descumprimento do pacto estabelecido na convenção. A
multa moratória é prevista no § 1.º do art. 1.336. As compensatórias
estão previstas no art. 1.337. Em face de terem origens diversas,
poderão ser cumuladas.
A multa prevista no caput do art. 1.337 do CC/2002 é
destinada a punir o descumprimento “reiterado” de toda e qualquer
obrigação do condômino para como condomínio. O dispositivo tem como
objetivos primordiais assegurar a paz e a harmonia no condomínio,
coibindo comportamentos incompatíveis com a vida comunitária, além de
estimular maior participação dos condôminos nas assembleias.
Daí prever o caput do artigo a aplicação de uma multa de até
um quíntuplo da cota condominial para o condômino que, reiteradamente,
não cumpre com suas obrigações perante o condomínio, prejudicando e
sobrecarregando os demais condôminos, multa que não só pode, como deve
ser imposta ao condômino que repetidamente deixa de pagar a sua cota
condominial.
Entre os deveres do condômino, o mais importante deles é contribuir
para as despesas do condomínio. O descumprimento reiterado desse dever
conduz à possibilidade de ser aplicada a multa prevista no caput do art.
1.337.
Em razão da nítida distinção entre a imposição da multa moratória
pelo atraso no pagamento da cota condominial e a multa compensatória
pelo descumprimento reiterado de deveres de condômino, inclusive o ever
de pagar a taxa, não há óbicea que haja acumulação das duas penas, em
face da diversidade de fatos geradores
São dois fatos geradores distintos. Uma coisa é a inexecução parcial
da convenção do condomínio, caracterizada pelo atraso ou impontualidade
na quitação da taxa (inadimplemento relativo da prestação). Este fato é
apenado com a multa moratória de 2%. Outra coisa é a reiteração da
impontualidade, onde o fato gerador não é a inadimplência em si, mas a
“repetição” da conduta, a contumácia, o comportamento de reiteradamente
inadimplir, de sempre atrasar.
Pacto. O comportamento contumaz, muitas vezes
proposital, viola completamente o pacto de convivência estabelecido na
convenção, razão pela qual deve ser punido por meio de pena pecuniária, a
qual, neste caso específico, tem natureza compensatória ou reparatória.
O parágrafo único do art. 1.337, por sua vez, estabelece multa de dez
vezes o valor da taxa condominial ao condômino que, por seu reiterado
comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos. Essa multa também possui natureza compensatória,
procurando reparar o condomínio pela inexecução praticamente total do
pacto de convivência estabelecido na convenção.
A multa por comportamento antissocial também pode ser aplicada ao
inadimplente reiterado, cujo comportamento antissocial se caracteriza
pela sobrecarga imposta aos custos de manutenção e conservação do
edifício, sendo que o inadimplente continuará a desfrutar normalmente de
todos os serviços oferecidos pelo conjunto à custa dos demais
condôminos.
Nos casos de inadimplemento “abusivo”, a aplicação da multa por
comportamento antissocial deve ser precedida da aplicação da multa por
descumprimento reiterado de deveres. Ou seja, em primeiro lugar, deve se
aplicar a multa de cinco vezes o valor da taxa condominial. Caso a
penalidade não cumpra com a sua finalidade e o condômino persista, sem
justa causa, na conduta de inadimplente contumaz, deve-se aplicar a
multa de dez vezes o valor da taxa.
Importante registrar que não há vedação a que essa multa seja
repetida, sem limitação, na medida em que persistir o reiterado
comportamento antissocial.
Fonte: https://jus.com.br/artigos/45778/inadimplente-contumaz-no-condominio-edilicio
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